核心領漲，
非核心尋底

§0 · 核心發現 / KEY FINDINGS

六大機構同指一個方向：第三季是「分化式復甦」，商廈領漲、舖位企穩、工廈以價換量

復甦已經發生，但只發生在覈心區。中環甲廈空置率跌至 43 個月新低，同一時間優質商場空置率創歷史新高——呢兩個數字同時成立，正正係本季最緊要嘅一句話。

第三季（7–9 月）的大市基調由中原（工商舖）在 7 月 14 日記者會定調：整體買賣成交料約 1,190 宗、金額約 124 億元，與上半年月均水平相若；租務成交料達 4,100 宗。買賣價「平穩至下調 10%」、租金「最多下調 10%」，但商廈會跑贏大市◆。7 月實際數據初步印證：全月錄約 430 宗買賣，連續 3 個月站穩 400 宗以上，當中寫字樓 110 宗、按年升五成，為近 5 年單月新高◆。

呢份報告嘅方法好簡單：將中原（工商舖）、仲量聯行、戴德梁行、世邦魏理仕、高力、美聯工商舖六間機構嘅中期回顧同預測全部攤開，逐個數字標返出處同日期，睇佢哋喺邊度一致、邊度分歧。下面呢幢樓，掛住本季最硬嘅八個證據。

第三季買賣量預測一覽（中原口徑）

中原對三大板塊嘅第三季買賣宗數預測合計約 1,190 宗。值得留意嘅係結構：工廈佔近三分之二嘅宗數但只佔約三成金額；商廈宗數最少、金額卻最高——一個「量」、一個「價」，各講一個故事。

三個板塊，三種語法

§1 · 第三季總量 / THE QUARTER AHEAD

成交量唔係問題，價錢先係

1,190 宗嘅第三季預測，擺喺歷史上唔算弱；真正嘅拉鋸喺價格——業主蝕讓、銀主盤、發展商低價推盤，三股供應力量同時壓住售價。

上半年 2,314 宗買賣成交裏面，第二季佔 1,261 宗、連續兩季破千◆。中原預測第三季 1,190 宗，即係話成交量高位企穩、唔會急回落；7 月實際 430 宗已經開咗個頭◆。但價格係另一回事：中原明言三大板塊買賣價「平穩至下調 10%」，背後係美國加息陰霾、銀行對非住宅按揭審慎、以及大額銀主盤陸續登場三個因素◆。

金額層面再清楚啲：上半年 287.04 億元成交額入面，商廈一個板塊佔 141.89 億（約一半），按年升 20.2%；工廈宗數按年升 26.3%，金額反而跌 7.9%——量升價跌，典型嘅以價換量◆◆。

「第三季工商舖市場將喺多重壓力與局部回穩因素之間拉鋸……但整體預測仍然保持審慎樂觀。」

— 潘志明，中原（工商舖）董事總經理，2026-07-14

背景中原係全港最大工商舖代理，季度預測為市場定價基準之一。 點解重要「審慎樂觀」四字係六間機構嘅最大公約數——冇人睇大升，亦冇人睇轉勢下跌。

§2 · 商廈 / OFFICE

中環呎租升穿 130 元，下一個問題係 140 元嘅「外溢線」

甲一級商廈租金已重返 2023 年第三季水平；仲量聯行將中環全年租金預測上調至 +10–15%，係各大行入面最進取嘅一個。

寫字樓係今季最強嘅板塊。上半年中環甲廈租金升 7.3%（十五年來最大半年升幅），IFC 一期、二期租金分別升 23.4% 同 20.2%，呎租雙雙突破 130 元◆。戴德梁行數據顯示，第二季全港甲廈錄得 39.6 萬平方呎淨吸納，金融及保險業佔上半年新租賃面積約六成——IPO 集資額全球第二（約 2,100 億元、逾 500 家企業排隊）直接轉化成樓面需求◆◆。

但呢個復甦有明確嘅地理邊界。同一時間，港島東同九龍東租金仲跌緊；九龍東空置率喺第一太平戴維斯口徑高達 24.5%◆。下面兩幅圖，一幅睇空置率嘅「樓層感」，一幅睇租金預測嘅分區裂口。

仲量聯行香港商業部主管郭禮言畀咗一個具體嘅觀察點：中環甲一級商廈呎租升穿 140 元，外溢需求就會啟動，灣仔／銅鑼灣同尖沙咀率先受惠，「市場復甦不再主要局限於單一區域」◆。而家 IFC 呎租啱啱破 130 元——距離呢條線仲有約 7%。

「一旦中環甲一級商廈呎租升穿 140 港元，由此衍生嘅外溢需求將有望帶動其他地區。」

— 郭禮言 SAM GOURLAY，仲量聯行香港商業部主管，2026-07-06

背景仲量聯行將中環全年租金預測由年初水平大幅上調至 +10–15%。 點解重要140 元係成個復甦故事嘅「擴散開關」——未升穿之前，復甦只屬中環。

§3 · 商舖 / RETAIL

一線街舖零空置 × 商場空置歷史新高——兩個數字都係真嘅

零售銷貨連升 14 個月、旅客按年增 13%，但錢流去咗街舖、體驗同金舖，冇流去商場。商舖市場嘅復甦係「街道級」嘅，唔係「商場級」嘅。

戴德梁行錄得銅鑼灣同中環一線街舖空置率連續兩季為 0%；美聯嘅半年度調查就話四大核心區整體街舖空置率 11.1%、兩連跌至一年半新低，單計中環一線街由 13.5% 急降至 8.5%◆◆。同一個六月，仲量聯行錄得優質商場空置率 13.7% 歷史新高、商場租金上半年再跌 2.7%◆。街舖同商場，已經係兩個市場。

舖位入面嘅行業都換緊血。美聯調查顯示，四核心區餐廳及外賣店半年淨增 35 間（至 2,006 間），終止咗 2024 年初以來嘅跌勢；夾公仔店增至 68 間；鐘錶珠寶增 7 間◆。仲量聯行就補充咗結構變化：新進駐嘅內地品牌入面，餐飲佔比由 63.6% 大減至 35.7%，化妝品、生活百貨、電子產品開始接棒；非本地品牌進駐數目按半年急增 38.8%◆。

「核心區舖市已經逐步走出反覆整固嘅階段……核心區一線街道嘅街舖租金有望率先止跌回升，升幅介乎 5% 至 10%。」

— 馬泰陽，美聯集團行政總裁（住宅）暨美聯工商舖行政總裁，2026-05-07

背景美聯嘅街舖空置調查係全港唯一逐舖點算嘅半年度普查。 點解重要一線街 +5–10% 係六間機構入面對舖租最樂觀嘅預測，而且嚟自普查數據而唔係成交抽樣。

§4 · 工廈 / INDUSTRIAL

以價換量：804 宗嘅單季新高，係用 5–10% 嘅折讓換返嚟

工廈係三個板塊入面宗數最大、價格壓力亦最大嘅一個。第三季 780 宗嘅預測幾乎追平第二季嘅四年高位——但中原明言，呢個量係發展商「要錢唔要貨」托出嚟嘅。

第二季工廈買賣 804 宗、按季升 28%，創 2022 年後單季新高；上半年 1,432 宗、按年升 26.3%，但成交金額 77.48 億元、按年反而跌 7.9%◆。價跌量升嘅組合預計延續到第三季：中原預測買賣約 780 宗，售價再讓 5–10%，租金約 -5%◆。倉庫板塊仲未見底：世邦魏理仕錄得 2025 年倉庫租金全年跌 8.4%（2002 年後最大跌幅）、空置率 13% 歷史新高，2026 年料再跌約 5%◆。

§5 · 資金與投資 / CAPITAL

大額成交 +84%：錢已經返嚟，而且係自用買家嘅錢

上半年逾億元非住宅成交 50 宗、232 億元，按年大增 84%；寫字樓佔 54%。買嘢嘅唔係炒家，係銀行、大學、宗教團體同京東。

戴德梁行統計，上半年逾億元大額成交按年增 84% 至 232 億元，全年料突破 400 億元；世邦魏理仕更預測全年大額成交可達約 500 億元◆◆。結構上，本地自用買家及長線投資者佔比超過七成；仲量聯行口徑下，自用買家佔總投資額約 56%◆◆。星展銀行 26.19 億元購入中環中心六層、京東及城市大學首季合共帶動 87 億元寫字樓成交，係呢股力量嘅代表◆◆。

資金成本方面，一個月港元拆息 8 月 17 日報 2.55%，處於年內偏低水平，紓緩咗工商舖嘅負息差壓力◆。但中原提醒：美國加息陰霾未散，係下半年最大外圍變數◆。

§6 · 機構矩陣 / CONSENSUS MAP

六間機構點樣企：商廈睇升嘅一排，商場睇跌嘅一排

將六間機構對 2026 全年嘅預測擺埋一齊：分歧最大嘅唔係方向，而係「復甦會唔會走出核心區」。仲量同戴德梁行 7 月齊齊上調，係半年內第二次集體轉向。

注意兩個時間差：世邦魏理仕 4 月嘅「寫字樓租金 -1% 至 -3%」同高力 1 月嘅「-3%」，都係喺中環第二季加速之前做出；兩間行其後嘅季度更新已暗示核心區強過預期。矩陣中深色格＝看多／改善，斜紋格＝有保留或分化，灰格＝看淡／下調，全部以原文措辭為準。

§7 · 判斷 / THE VERDICT

把證據放上秤：復甦成立，但只成立到「核心區」為止

左盤係「復甦確立」嘅證據，右盤係「分化未除」嘅證據。秤桿微微傾左——但虛線砝碼未上盤之前，讀數唔會升級做「全面復甦」。

第三季嘅觀察清單好具體：中環呎租會唔會升穿 140 元嘅外溢線；IPO 管線（逾 500 家排隊）會唔會維持；銀主盤推出嘅速度；同埋一個月拆息會唔會重上 4%。呢四條線，任何一條郁，天秤就要重新校準。最接近嘅歷史類比係 2017 年嘅核心區反彈，但今次冇真正嘅先例——因為商場同寫字樓嘅結構性供應過剩，係歷史上冇出現過嘅背景。